Al momento de realizar negocios que involucren la compraventa de bienes inmuebles podemos vernos afectados por la posibilidad de sufrir pérdidas o daños al ser utilizados directamente como instrumento para el lavado de activos o para la canalización de recursos para actividades terroristas. Por tal motivo, en esta edición de InfoLAFT presentamos las mejores prácticas relacionadas con la compraventa de inmuebles, desarrolladas por el GAFI en el documento Guía del enfoque basado en el riesgo para agentes inmobiliarios, publicado en el año 2007.
Posibles situaciones
Cuando realizamos cualquier tipo de transacción que involucre bienes inmuebles nos podemos ver enfrentados a situaciones relacionadas con el lavado de activos o la financiación del terrorismo, las cuales pueden tener un impacto en el negocio que queremos realizar y pueden conllevar a un daño de tipo legal, reputacional, operativo o de contagio.
Por ejemplo, puede ocurrir que el inmueble que estemos comprando haya sido adquirido con dinero proveniente de actividades ilícitas, o que por no revisar de manera adecuada el certificado de tradición y libertad, con posterioridad a la compra del inmueble, nos demos cuenta de que tiene una medida restrictiva por estar vinculado a un proceso de extinción del derecho de dominio.
Tambin puede ocurris urris o de extincion estar ta mico vos didas cautlhaya sido eden tener un impacto en el negocio que queremos reén puede ocurrir que nuestra contraparte se encuentre vinculada a actividades ilícitas o sea testaferro de un reconocido lavador. Para el caso de personas jurídicas podríamos estar frente a una empresa fachada.
Para controlar estos riesgos, y otros a los que se pueden ver expuestas las personas en la realización de negocios que involucren compraventa de bienes inmuebles, el Grupo de Acción Financiera Internacional –GAFI–, publicó una guía para gestionar el riesgo de lavado de activos y financiación del terrorismo en la realización de esta clase de negocios.
Objetivo del enfoque basado en riesgo
Con la adopción de un enfoque basado en riesgo, aplicado a los negocios inmobiliarios, se pretende que las personas adopten medidas de control para mitigar el lavado de activos o la financiación del terrorismo proporcionales a los riesgos identificados, lo que permitirá distribuir de una manera más eficiente los recursos asignados.
De acuerdo a lo anterior, con un enfoque basado en riesgo es posible identificar riesgos específicos del negocio, los cuales serán analizados para poder adoptar medidas de control proporcionadas a los riesgos identificados.
Áreas de aplicación de la Guía
El documento del GAFI señala que el riesgo de LA/FT relacionado con el sector inmobiliario debe abordarse desde tres áreas principales:
- Debida diligencia del cliente
- Sistema de control interno de las empresas
- Regulación y supervisión por parte de autoridades competentes
Debida diligencia del cliente (DDC)
De acuerdo con la Guía y en lo que concierne a las personas involucradas en el negocio inmobiliario, el riesgo de LA/FT debe ser abordado desde un punto de vista de la DDC de la siguiente manera:
- Mayor riesgo: para los clientes que representen un mayor riesgo en los negocios inmobiliarios se deben llevar a cabo procesos de debida diligencia mejorados. Por ejemplo, cuando en el negocio una de las partes sea una Persona Políticamente Expuesta –PEP–, en desarrollo de este principio, se debe llevar a cabo una DDC mayor.
- Menor riesgo: cuando se evidencie que el negocio inmobiliario es de bajo riesgo, de acuerdo con el GAFI, es posible decidir el alcance de las medidas de DDC que se pueden tomar. De esta manera, tales medidas pueden ser reducidas o simplificadas.
- Riesgo que surge de las nuevas tecnologías: las personas deben prestar especial atención a los riesgos que surjan de tecnologías nuevas o que favorezcan el anonimato.
Existen varios componentes en la debida diligencia del cliente. Según el punto 52 de la Guía, la identificación y verificación de la identidad de los clientes y de los beneficiarios finales, la obtención de información sobre el propósito y la naturaleza de la relación comercial, y la realización de una debida diligencia permanente hacen parte de este componente.
Sistemas de control interno
La Guía establece que en este sentido, cuando sea una sociedad la que va a realizar el negocio, las entidades deben desarrollar políticas internas, capacitaciones y auditorias asociadas a la posibilidad de realización de operaciones de LA/FT que involucren en la transacción clientes, productos y servicios y las ubicaciones geográficas.
Regulación y supervisión por parte de autoridades competentes
Esta área está dirigida a los países, y está relacionada con el hecho de asegurar que las personas que se dediquen profesionalmente a la compraventa de inmuebles estén sujetas a sistemas de regulación y supervisión que garanticen la adecuada aplicación de las medidas de DDC.
Aplicación en la Financiación del Terrorismo
Tanto para situaciones de lavado de activos como para financiación del terrorismo se requieren procesos que ayuden a identificar y evaluar posibles riesgos. De acuerdo con el punto 45 de la Guía, las características del FT hacen su detección y la implementación de estrategias de mitigación un reto, debido a que los fondos involucrados en el financiamiento del terrorismo pueden proceder tanto de fuentes legítimas como de ilícitas.
Según el punto 46 de la Guía, cuando el origen de los recursos proviene de una actividad criminal, los mecanismos tradicionales que se utilizan para identificar el LA también pueden ser apropiados para el FT, aunque la actividad, que puede ser un indicio de sospecha, puede no relacionarse con el FT.
Para el caso de recursos que provienen de actividades licitas, la Guía indica que las operaciones asociadas al FT pueden llevarse a cabo en montos pequeños, las cuales, al evaluar el riesgo, podrían ser operaciones consideradas de menor riesgo. Esto quiere decir que las operaciones relacionadas con el FT pueden no mostrar las mismas características que el lavado convencional.
Detección de operaciones inusuales
El punto 54 de la Guía indica que es necesario establecer una forma de monitoreo de operaciones para detectar inusualidades que puedan llegar a convertirse en posibles operaciones sospechosas. El punto mencionado señala que no importa si el cliente es catalogado de bajo riesgo: es necesario verificar que la operación se encuentre de acuerdo con el perfil de riesgo bajo establecido para el negocio.
Debido a que los riesgos para algunos clientes solo pueden ser evidentes una vez se inicie la relación, si alguna de las circunstancias de la operación o del cliente cambian y con esto la clasificación de riesgo bajo de la operación, la Guía establece que se deben activar procesos para revisar de manera apropiada la calificación de riesgo dada al cliente o a la operación. Esto hace que el monitoreo de la operación sea una parte esencial de un enfoque basado en riesgo.
Con relación a lo anterior, la Guía señala, en el punto en mención, que dentro de este contexto se debe entender que no todas las operaciones o clientes deben ser monitoreadas exactamente de la misma manera. La Guía complementa indicando que si en desarrollo del monitoreo se evidencia una sospecha concreta de la realización de una operación de LA/FT se debe considerar como una operación de riesgo alto a la cual se le deben aplicar medidas de DDC reforzada.
Conclusiones
- Al momento de realizar un negocio que involucre inmuebles se deben identificar los riesgos relacionados con LA/FT que deben tener en cuenta al cliente -entendido como la contraparte en el negocio-, el producto o servicio –por ejemplo, si se trata de una compraventa, arrendamiento o comodato- y la ubicación geográfica.
- Una vez identificados los riesgos que se pueden presentar en la operación, se deben analizar para determinar el nivel de riesgo.
- Si el resultado del análisis arroja que la operación es de riesgo alto, se deben implementar medidas de DDC intensificadas. Si, por el contrario, el riesgo es menor, se deben adoptar medidas de control simplificadas.
- Sin importar si el riesgo es alto o menor, se debe monitorear la operación para determinar inusualidades que puedan llegar a ser sospecha de LA/FT. Así mismo, el monitoreo de la operación servirá para determinar cambios en el perfil de riesgo del cliente o de la operación.
- Si se llegase a determinar que la operación puede ser sospechosa, se deberá reportar dicha situación a la Unidad de Información Financiera –UIAF–.
- En caso de entidades que se dediquen profesionalmente a la compra venta de inmuebles, deben adoptar políticas y planes de capacitación dirigidos a sus empleados en donde se desarrollen temas de prevención y control de LA/FT.
Señales de alerta
- Cliente cuya actividad económica envuelva el uso intensivo de dinero en efectivo.
- Inmuebles que presentan cambios sucesivos de dueños en plazos cortos y con cambios en su valor sin justificación aparente.
- Introducción de terceros desconocidos en la última etapa de la transacción.
- Valor del inmueble que no coincide con el perfil económico del cliente.
- Pago del activo a través de transacciones provenientes de bancos ubicados en paraísos fiscales.
- Cambio de última hora en los arreglos financieros sin explicación.
